капитальный ремонт при долгосрочной аренде

Уважаемые коллеги! Очень хотелось бы узнать ваше мнение. Ситуация: Фирма заключила договор аренды помещения без права выкупа (на 20 лет) с физическим лицом. Был проведен капитальный ремонт этого помещения (с согласия физ.лица). В том же году физ.лицо внесло в Уставной капитал фирмы это помещение по кадастровой стоимости. Соответственно Договор аренды прекращен. Я хотела бы узнать, как мне теперь списывать капитальные затраты на ремонт и не возникает ли еще каких-либо "подводных камней" в этой ситуации. Спасибо!

Тт разница очень большая. Этот ремонт имеет отношение только к этому зданию и ни к какому другому. Но не об этом.

А почему физ.лицо не может внести здание по кадастровой стоимости, почему по реальной? Хотите реальную стоимость , переоцените здание. И потом, почему прибавлять еще раз, в том то все и дело, что внесли по кадастровой стоимости, которая без ремонта, вот его мы и прибавим.

А сейчас разве не оценивают эксперты вклад в капитал, если он не денежный?

Да даже, если и не оценивают, все равно, как мне кажется, принимая такой вклад, учредители соглашаются, что стоимость этого здания справедливая, а значит учитывают, что там сделан ремонт.

А что в договоре сказано про случаи досрочного расторжения договора?

Деньги-то вложены немалые. Такую возможность надо было бы предусмотреть.

Да ежу понятно, что связанные они были всегда. Кто ещё отдаст здание в аренду на 20 лет, а добрая фирма капремонт там будет делать? А потом по стечению обстоятельств арендодателя ещё и учредителем сделали (причем, я думаю, с решающим влиянием, стоимость здания - даже кадстровая - это вам не 2000 уставника).

Tt права в том смысле, что здание было внеснено в уставник в том состоянии, в котором оно находилось на тот момент. С другой стороны - никто не сказал, что кадастровая стоимость отражает рыночную. Его конечно оценивали, но Регистр волнует только вопрос, а не завысили ли ретивые учредители стоимость имущественного вклада. Его занижение их особенно не волнует.

Поэтому считаю вполне возможным переоценку здания до рыночной стоимости, но какие-то там капитальные затраты, понесенные ранее, не играют никакой роли. Напомню, что стоимость ОС определяется либо по стоимости приобретения (кадастровой в данном случае), либо по рыночной стоимости. Никаких промежуточных ступеней не предусмотрено. Хотите его переоценить - создавайте комиссию и переоценивайте на здоровье (а еще лучше экспертную оценку получите).

Однако это никоим образом не помогает ответить на вопрос - что делать с этими капитальными затратами.

Очень убедительно Комарик.

Хотела бы уточнить некоторые моменты, которые прозвучали в процессе обсуждения:

-арендованное помещение, внесенное в УФ, действительно принадлежит одному из учредителей (до и после внесения его доля была и есть < 50%);

-в договоре про случай досрочного расторжения ничего не сказано (но договор возможно дополнить).

Я вот что подумала: может быть составить договор-соглашение между фирмой и физическим лицом о том, что т.к. аренда прерывается в связи с приобретением недвижимости в собственность (внесением в уставной капитал), фирма принимает взнос в УК по цене недвижимости до капремонта, с тем чтобы прибавить стоимость капремонта после постановки здания на баланс. Таким образом будет прослеживаться логическая цепочка, будет подтверждение тому, что здание принято на баланс без ремонта и будет основание прибавить ремонт к стоимости ОС.

Мне кажется, что логичным был бы следующий вариант. Здание принимается на баланс по стоимости приобретения, тут же переоценивается по рыночной стоимости, а часть создающегося резерва переоценки погашается "зависшими" затратами. Но вот последний пункт меня, конечно, смущает своей нестандартностью.

Подход и впрямь нестандартный. Насколько я помню, резерв переоценки не используется никак. Он висит до выбытия основного средства или до переоценки стоимости вниз.

А почему бы не затраты списать сразу. Сказано, списываются в течение срока аренды. Но не сказано, какого. Значит, сколько времени арендуем, столько времени с списываем. Съехали через месяц, значит и списываем за месяц.

К тому же владельцу знания этом ремонт может сто лет не нужен. Его вполне устраивала коробка без окон и дверей. А то арендатор нынче капризный. Один въезжает - ломает стенки, другой - восстанавливает обратно. А тут нагородили постояльцы невесть что, а от этого стоимость аренды даже уменьшиться может, потому что новым жильцам придется все перестраивать.

Кадастровая стоимость - это дело оценщиков. Они сертифицированные, им виднее.

Хотя вопрос спорный. От великого занудства можно и доход владельцу здания приписать. Все-таки он за свой полуразвалившийся сарай, стоимостью три копейки, акций изрядное количество приобрел и дивиденды получать будет, а если предприятие ликвидируется, то получит в свою собственность приличное здание по ликвидационной квоте.

Если сумма большая, то я бы сама не рискнула принимать решение. Напишите лучше письмо в СГД. Вам спокойней будет.

А вот мне такой подход не нравится (списание). С одной стороны тогда получается, что начисляем износ на полную стоимость отремонтированного здания, а с другой - сразу списываем в расходы часть его стоимости. Двойные расходы получаются и уменьшение всяческой прибыли для налогообложения

Ситуация настолько забубенистая, что действительно лучше писать в СГД, во всяком случае, хоть будет "отмазка" при проверке.